Sous-location du bail commercialDirection de l'information légale et administrativeBauxLa sous-location d'un local commercial est le fait pour le locataire (appelé locataire principal) de mettre à la disposition d'une autre personne (appelée sous-locataire) tout ou une partie du local qu'il loue en échange du paiement d'un loyer. La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par le propriétaire (ou bailleur).Direction de l'information légale et administrativeDirection de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économiemodified 2022-09-30Fiche pratiquetext/xmlF22229http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006161266&cidTexte=LEGITEXT000005634379FrisPartOf N31379France entièrehttps://www.service-public.fr/a-propos/mentions-legalesFiche pratiqueProfessionnelswww.service-public.frTout professionnelAccueil professionnelsBauxBail commercialSous-location du bail commercialBauxBail commercialContrat de bail commercialLoyer du bail commercialCharges et dépenses du locataire et du bailleurProlongation ou renouvellement du bailRefus de renouvellement du bail commercialAjout ou changement d'activité du localSous-location du bail commercialRésiliation du bail commercialCession du bail commercialLa sous-location d'un local commercial est le fait pour le locataire (appelé locataire principal) de mettre à la disposition d'une autre personne (appelée sous-locataire) tout ou une partie du local qu'il loue en échange du paiement d'un loyer. La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par le propriétaire (ou bailleur).Dans quels cas la sous-location du bail commercial est-elle possible ?La sous-location d'un bail commercial est possible lorsque 2 conditions sont réunies :Le bailleur a donné son autorisation.Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location.AttentionSi ces 2 conditions ne sont pas respectées, le bailleur peut refuser de renouveler le contrat de bail principal ou le résilier.Autorisation du bailleurLa sous-location du bail commercial par le locataire doit être autorisée par le bailleur.Cette autorisation peut prendre l'une des formes suivantes :Elle peut être écrite. C'est le cas lorsqu'elle est prévue dans le bail commercial initial. Il est aussi possible de rédiger un avenant au bail commercial ou un courrier. En cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être reproduite dans le contrat du bail renouvelé.Elle peut être tacite, lorsqu'elle résulte d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.À savoirLe bailleur dispose d'un délai de 2 ans pour réclamer une révision du loyer à compter du jour où il a connaissance du prix de la sous-location.Information des conditions du contrat de sous-locationLe locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer même si la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Il le fait par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d'absence de réponse de sa part, son accord est considéré comme donné.Cette obligation d'information permet au bailleur d'avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l'identité du sous-locataire. Il peut parfois demander une augmentation du loyer à son locataire. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.En cas de désaccord sur le montant du loyer, le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial est compétent pour déterminer le loyer.Tribunal judiciaireMinistère chargé de la justiceÀ noterLe contrat de bail peut dispenser le locataire d'avoir à informer le propriétaire de son intention de sous-louer.Quel est le contenu du contrat de sous-location ?Le contrat de sous-location est signé entre le locataire principal et le sous-locataire.Il doit contenir les mentions suivantes :Description du local sous-louéAffectation du local sous-loué (c'est-à-dire l'activité exercée)Loyer de la sous-locationRépartition des charges entre le locataire et le sous-locataireRègles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleurDurée de la sous-location. En général, elle ne dépasse pas le temps restant à courir pour le bail principal. Quels sont les effets de la sous-location pour le locataire principal et le sous-locataire ?La sous-location produit des conséquences différentes pour le locataire principal et pour le sous-locataire.Pour le locataire principalLe locataire principal doit respecter les conditions du contrat de bail commercial qu'il a conclu avec le bailleur. Il doit donc payer le loyer au bailleur. De son côté, il reçoit un loyer du sous-locataire.Il est aussi responsable à l'égard du bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail. Par exemple, si le sous-locataire a détérioré le local, le bailleur peut demander réparation au locataire principal.Pour le sous-locataireLe sous-locataire doit verser le loyer de la sous-location directement au locataire principal.Il bénéficie des mêmes droits que le locataire principal. Le locataire principal ne peut donc pas consentir au sous-locataire des droits qu'il n'a pas. Par exemple, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal.À noterIl n'existe pas de contrat entre le propriétaire et le sous-locataire. Cependant, si le propriétaire n'est pas payé par son locataire principal, il peut demander au sous-locataire le paiement du loyer de la sous-location.Le sous-locataire a-t-il un droit au renouvellement de son bail ?Lorsque le contrat de sous-location prend fin, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail. Les règles sont différentes selon que le bail principal est toujours en cours ou terminé.Le bail principal est en coursLe sous-locataire doit demander le renouvellement de son contrat de sous-location au locataire principal.Le contrat de sous-location renouvelé prendra fin en même temps que le bail principal.ExemplePar exemple, s'il ne reste que 2 ans avant la fin du bail principal, le locataire principal ne pourra en principe renouveler le sous-bail que pour 2 ans.Le locataire principal peut refuser le renouvellement du contrat de sous-location. Lorsqu'il refuse le renouvellement pour un motif grave et légitime (par exemple le non-paiement du loyer), il n'a pas à verser d'indemnité d'éviction au sous-locataire. Dans les autres cas, il devra la payer.Le bail principal est terminéLorsque son bail principal est terminé, le locataire principal ne peut pas renouveler la sous-location. Si le sous-locataire souhaite rester dans les lieux, il doit donc demander directement au bailleur le renouvellement de son contrat de sous-location. On parle de droit direct au renouvellement.Sous-location totaleDans ce cas, le locataire principal sous-loue la totalité des locaux.Il n'exploite plus le fonds de commerce. Il perd donc le droit au renouvellement de son bail commercial puisque seul le propriétaire d'un fonds de commerce bénéficie de ce droit.C'est le sous-locataire qui devient propriétaire du fonds de commerce et qui bénéficie du droit au renouvellement. Il doit demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Celui-ci ne peut accepté que si le bailleur a accepté de renouveler le bail principal.Sous-location partielleDans un contrat de sous-location partielle, le locataire principal sous-loue une partie du local commercial et continue d'exploiter l'autre partie.Les locaux loués peuvent être séparés. On dit qu'ils sont divisibles. Par exemple, un restaurateur sous-loue avec l'accord de son bailleur une partie de son local commercial à une épicerie.Le locataire principal peut demander le renouvellement de son bail seulement pour la partie des locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce. Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail directement au bailleur.Le locataire principal et le sous-locataire demandent chacun le renouvellement pour la partie des locaux où ils exploitent leur fonds de commerce.À noterLorsque les locaux loués ne peuvent pas être séparés (ils sont alors indivisibles), le sous-locataire doit demander le renouvellement de son sous-bail au locataire principal.Prolongation ou renouvellement du bail commercialBauxChambre de commerce et d'industrie (CCI)cciCCI FranceCode de commerce : articles L145-31 et L145-32Sous-location du bail commercialAvenantDocument complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 partiesActe d'huissier (à présent appelé commissaire de justice)Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...Destination d'un immeubleCorrespond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?