Ajout ou changement d'activité dans un bail commercialDirection de l'information légale et administrativeBauxL'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Si le locataire souhaite ajouter une activité ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du propriétaire (ou bailleur) et suivre la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. Le locataire qui ne respecte pas cette procédure risque le refus de renouvellement ou la résiliation du bail commercial.Direction de l'information légale et administrativeDirection de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justicemodified 2022-07-19Fiche pratiquetext/xmlF31227https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000028722630FrisPartOf N31379France entièrehttps://www.service-public.fr/a-propos/mentions-legalesFiche pratiqueProfessionnelswww.service-public.frArtisan, Commerçant, Auto-entrepreneurAccueil professionnelsBauxBail commercialAjout ou changement d'activité dans un bail commercialBauxBail commercialContrat de bail commercialLoyer du bail commercialCharges et dépenses du locataire et du bailleurProlongation ou renouvellement du bailRefus de renouvellement du bail commercialAjout ou changement d'activité du localSous-location du bail commercialRésiliation du bail commercialCession du bail commercialL'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Si le locataire souhaite ajouter une activité ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du propriétaire (ou bailleur) et suivre la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. Le locataire qui ne respecte pas cette procédure risque le refus de renouvellement ou la résiliation du bail commercial.Comment ajouter une activité dans un bail commercial ?Le locataire peut ajouter à l'activité prévue dans le bail commercial des activités connexes ou complémentaires. Il doit obtenir l'autorisation du propriétaire des locaux en suivant la procédure de déspécialisation partielle.Notion d'activité connexe ou complémentaireLorsque le bail commercial est signé, l'activité qui peut être exercée dans les locaux commerciaux est précisée. Il est possible d'ajouter une activité en obtenant l'autorisation du propriétaire.L'activité ajoutée doit être connexe ou complémentaire.L'activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.L'activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service .AttentionLe locataire peut, sans passer par une procédure de déspécialisation, ajouter une activité non prévue au contrat de bail dès lors qu'elle correspond à une activité incluse. L'activité incluse se rattache à la réalisation d'une activité et à son évolution compte tenu des goûts et des attentes de la clientèle. Par exemple, la vente de quiches, croque-monsieur et pizzas est une activité incluse de l'activité de boulangerie-pâtisserie. La vente de matériel de jardinage s'inscrit dans l'évolution des usages de l'activité de bricolage.Procédure de déspécialisation partielleAvant tout ajout d'activité, le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention d'ajouter une activité. Il fait cette démarche par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire. Il peut refuser l'ajout d'activité uniquement dans le cas où cette activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors dans le bail.L'absence de réponse du propriétaire vaut acceptation du projet.En cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.Tribunal judiciaireMinistère chargé de la justiceLe juge a un large pouvoir d'appréciation pour autoriser le locataire à exercer l'activité ou pour rejeter sa demande.À noteren cours de procédure, le locataire peut toujours renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire, à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit, dans ce cas ,envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice, sa renonciation et supporter tous les frais concernant le litige.Incidence sur le loyerL'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l'activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.Comment changer d'activité dans un bail commercial ?Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail commercial. Pour cela, il doit remplir certaines conditions et obtenir l'autorisation du bailleur (ou propriétaire).Procédure de déspécialisation totale ou plénièreL'exercice d'une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail peut être envisagée si toutes les conditions suivantes sont réunies :Évolution de la conjoncture économique (par exemple, rentabilité insuffisante)Nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle)Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple).Le locataire doit obligatoirement demander l'autorisation préalable du propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR.ExempleLa transformation d'un commerce de meubles en bar n'est pas considérée comme conforme au règlement de copropriété d'un immeuble de "standing".Information de certains créanciers par le locataireSi des créanciers ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce, le locataire doit également les avertir par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR du changement d'activité.Le propriétaire a 3 mois pour répondre par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.L'absence de réponse vaut acceptation.Information des autres locataires par le propriétaireLe propriétaire doit également informer, ses autres locataires envers qui il s'est engagé à ne pas louer pour une activité identique à celle qui va être exercée. Ceux-ci ont 1 mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.Cette information se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.L'absence de réponse vaut acceptation.Opposition du propriétaire au changement d'activitéLe propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :Motif grave et légitime (par exemple, la nouvelle activité est incompatible avec la nature de l'immeuble)Engagement de non-concurrence pris par le propriétaire vis à vis d'autres locatairesExercice de son droit reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)Incidence sur le loyer et indemnité de déspécialisationLe bailleur ayant accepté la déspécialisation peut, en contrepartie de l'avantage procuré, réclamer une majoration du loyer sans attendre la révision triennale.Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence.Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc.Attentionen cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès des services des impôts.Bail commercial : fixer et réviser le loyerBauxContrat de bail commercialBauxTribunal judiciaireMinistère chargé de la justiceChambre de commerce et d'industrie (CCI)cciCCI FranceCommissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)huissier_justiceCode du commerce : articles L145-47 à L145-55Déspécialisation partielle et totaleCréancier privilégiéCréancier qui bénéficie d'une garantie (nantissement, gage, hypothèque, privilège, etc.) lui assurant une priorité de paiement sur les autres créanciers de son débiteur, appelés créanciers simplesComment est calculée la valeur locative d'un local professionnel ?