Colocation : quelles sont les règles ?Direction de l'information légale et administrativeLogementUne colocation est la location par plusieurs locataires (colocataires) d'un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par les tous colocataires, ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques.Direction de l'information légale et administrativeDirection de l'information légale et administrative (Première ministre)modified 2020-05-06Question-réponsetext/xmlF34661https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834725/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320582/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030649868/FrisPartOf N349France entièrehttps://www.service-public.fr/a-propos/mentions-legalesQuestion-réponseParticulierswww.service-public.frAccueil particuliersLogementLocation immobilière : contrat de location (bail)Colocation : quelles sont les règles ?LogementLocation immobilièreLocation immobilière : contrat de location (bail)Rédaction du contratClauses abusivesDépôt de garantieÉtat des lieux d'entréeUne colocation est la location par plusieurs locataires (colocataires) d'un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par les tous colocataires, ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques.À savoirLa location d'un logement à un unique couple, marié ou pacsé au moment de la signature du bail, n'est pas une colocation.Bail uniqueBailLa signature d'un contrat de location est obligatoire.Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé.Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.Attentionle règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.Pour ouvrir droit à l'APL, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.À notersi l'un des locataires ne signe pas le bail, il n'est pas considéré comme colocataire. C'est un simple occupant et il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.État des lieux d'entréeLors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être effectué en présence de tous les colocataires et du propriétaire.L'état des lieux doit être daté et signé :par chacun des colocataireset par le propriétaireDépôt de garantieLe propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.À savoirle dépôt de garantie est rendu par le propriétaire au dernier colocataire qui quitte les lieux après lui avoir remis les clés (sauf mention particulière inscrite dans le bail).CautionPour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut exiger une caution. Une caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés.Le propriétaire peut choisir l'une des options suivantes :Chaque colocataire se dote d'une caution.L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une clause de solidarité est ou non incluse dans le bal.Une caution s'engage pour plusieurs colocataires.L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.Paiement des charges locativesLes charges locatives sont à payer au propriétaire selon la forme indiquée dans le bail :Soit sous forme de provisions pour charges, avec régularisation annuelleSoit sous la forme d'un forfait à verser simultanément au loyerPaiement par provisionsLe montant des charges locatives récupérées par le propriétaire doit être justifié.Informations mensuellesChaque mois, le propriétaire doit transmettre l'évaluatiuon de la consommation de chaleur, de froid, d'eau chaude sanitaire du logement, lorsque l'immeuble est doté de compteurs individuels d'énergie thermique télé-relevables, d'appareils de mesure télé-relevables permettant de déterminer la quantité de froid, d'un dispositif d'individualisation des frais d'eau chaude sanitaire.Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, le propriétaire doit transmettre les informations qu'il reçoit du syndic.Provisions et justificatifsLes provisions pour charges mensuelles sont fixées sur la base :des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de chargesou, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, du budget prévisionnel.Régularisation annuelle et justificatifsLes charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataireavec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année.À savoirLorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire doit transmettre au locataire, 1 fois par an, la facture d'eau et les informations complémentaires sur a qualité de l'eau que lui a communiqué la commune ou l'EPCI compétent. Si le logement est situé dans une copropriété, le propriétaire doit transmettre les informations qui lui ont été transmises par le syndic.Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire demande un complément.Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer au locataire les informations suivantes :Décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)Mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectifNote d'information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d'eau chaudeSur demande du locataire, le propriétaire transmet le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives.À savoirEn cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire ont du mal à se parler, il est possible de faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu'il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.Régularisation tardiveLe propriétaire peut réclamer pendant 3 ans le paiement des charges ou des loyers, y compris après le départ définitif du locataire du logement.Par exemple, des charges datant de juillet 2022 peuvent être réclamées par le propriétaire jusqu'en juillet 2025.À savoirCe délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.La régularisation tardive des charges est possible quelles qu'en soient la cause :OubliIgnoranceNégligenceMais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère qu'il est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire dans l'exécution du bail (par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu).Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :Lettre pour demander un délai pour payer un rappel de charges locatives importantInstitut national de la consommation (INC)Paiement au forfaitLe montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du montant de charges appliqué au précédent locataire.Le forfait ne peut pas donner lieu à un complément à verser ou à une régularisation ultérieure.Son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.Son versement est fait en même temps que le loyer. La périodicité du versement est prévue dans le bail.À savoirChaque mois, le propriétaire doit transmettre l'évaluatiuon de la consommation de chaleur, de froid, d'eau chaude sanitaire du logement, lorsque l'immeuble est doté de compteurs individuels d'énergie thermique télé-relevables, d'appareils de mesure télé-relevables permettant de déterminer la quantité de froid, d'un dispositif d'individualisation des frais d'eau chaude sanitaire.Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, le propriétaire doit transmettre les informations qu'il reçoit du syndic.Clause de solidaritéEn cours de bail, les locataires doivent payer au propriétaire le loyer et les charges locatives.Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire peut insérer une clause de solidarité dans le bail.En présence d'une clause de solidaritéConséquences en cas d'impayésChaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges locatives). Cela veut dire que chaque colocataire (et sa caution respective) s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.Conséquences en cas de départ d'un des colocatairesLorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.Le colocataire partant et sa caution restent engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement. Ce délai peut être réduit par l'inscription d'un nouveau colocataire dans le bail.Absence de clause de solidaritéConséquences en cas d'impayésChaque colocataire (et sa caution) n'est redevable que du paiement de sa part du loyer et des charges locatives due au propriétaire.Conséquences en cas de départ d'un des colocatairesLorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.Le colocataire partant et sa caution sont libérés du paiement des loyers et charges à la fin du préavis. Ce délai peut être réduit par l'inscription d'un nouveau colocataire dans le bail.Délai de prescription d'une dette locativeLe propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2021 peut être réclamée jusqu'en juillet 2024.À savoirsi le propriétaire n'a pas révisé le loyer à la date prévue dans le bail, il peut le faire dans l'année qui suit uniquement.AssuranceLes colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail.À noterles colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.Aide au logement (APL, ALS, ALF)Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la MSA.Pour ouvrir droit à l'APL, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.Règles de vie en colocationPossibilité de rédiger un "pacte de colocation"Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives, taxe d'habitation, redevance télévision, ...)Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent, ...)Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...)Possibilité d'ouvrir un compte bancaire jointLes colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple).Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple).Départ d'un seul colocataireSi un des colocataires veut quitter la colocation, il donne son préavis (ou congé) au propriétaire, en respectant des conditions de forme et de délais.La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement. En conséquence :Le locataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire partant (et sa caution) reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe un avenant au bail dans ce délai.Départ de tous les colocatairesLes colocataires adressent au propriétaire un préavis (ou congé) commun (avec tous les noms et signatures) en respectant les conditions de forme et de délaisIl peuvent aussi envoyer un préavis (ou congé) individuel par colocataire, en respectant les conditions de forme et de délais. Dans ce cas, il est nécessaire de bien envoyer tous les courriers en même temps.Congé donné par le propriétaireLe propriétaire peut donner son congé (ou préavis) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.En cas de clause de solidarité insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.En l'absence de clause de solidarité, le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire.État de lieux de sortieL'état des lieux de sortie se fait :lorsque tous les colocataires quittent le logement.ou quand le dernier colocataire quitte le logement.Restitution du dépôt de garantieLe propriétaire restitue le dépôt de garantie quand tous les colocataires ont quitté le logement et après que les clés du logement lui ont été remises.Le propriétaire verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.PlusieursBailChaque colocataire signe avec le propriétaire un bail indépendant.À savoirle contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...)Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).À noterle caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).Le propriétaire peut moduler la durée du contrat en fonction du statut de chaque locataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail peut être conclu pour une durée de 9 mois aux étudiants et pour une durée d'1 an aux colocataires n'ayant pas ce statut.À savoirAction logement peut aider le jeune (salarié, en contrat d'alternance, en contrat professionnel ou en stage rémunéré) à trouver un logement en colocation.Dépôt de garantieLe propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.Paiement des loyers et chargesChaque colocataire doit payer sa part du loyer et de toute somme due au propriétaire (charges locatives, réparations locatives) telle qu'indiquée dans son contrat de location.Voici la liste complète des charges récupérables :Employé d'immeuble (non logé sur place) ou gardien/concierge (habitant sur place)Employé d'immeubleLe salaire versé à l'employé d'immeuble, et les charges sociales et fiscales qui y sont liées, sont récupérables en totalité (à 100 %) par le propriétaire.Mais certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :Salaire en natureIntéressement et la participation aux bénéfices de l'entrepriseIndemnités et primes de départ à la retraiteIndemnités de licenciementCotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entrepriseParticipation de l'employeur au comité d'entrepriseParticipation de l'employeur à l'effort de constructionCotisation à la médecine du travailGardien ou concierge (ayant un logement de fonction)Le salaire versé au gardien et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à :75 % de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles,40 % de leur montant, s'il n'assure que l'une ou l'autre des ces 2 tâches.Toutefois, certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :Salaire en natureIntéressement et participation aux bénéfices de l'entrepriseIndemnités et primes de départ à la retraiteIndemnités de licenciementCotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entrepriseParticipation de l'employeur au comité d'entrepriseParticipation de l'employeur à l'effort de constructionCotisation à la médecine du travailAscenseurs et monte-chargeCertaines dépenses concernant l'ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Notamment :ÉlectricitéExploitation de l'appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents)Fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine)Menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusiblesÀ savoirLe contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n'est pas une charge récupérable par le propriétaire.Eau froide, eau chaude et chauffage collectifCertaines dépenses concernant l'eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment :Eau froide et chaude de l'ensemble des occupantsEau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épurationEau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieursProduits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eauFourniture d'énergie quelle que soit sa natureExploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fuméeRéparation des fuites sur jointsInstallations individuellesConcernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les éléments suivants :Chauffage et production d'eau chaudeDistribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau)Parties communes intérieuresLes dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l'immeuble concernent notamment celles concernant les éléments suivants :ÉlectricitéFourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfectionEntretien de la minuterie, des tapis, des vide-orduresRéparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateurFrais de personnel d'entretienEspaces extérieursPour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des éléments suivants :Voies de circulationAires de stationnementAbords des espaces vertsÉquipements de jeux pour enfantsTaxes et redevancesLes dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les suivantes :Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagèresTaxe de balayageRedevance assainissementCautionPour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une caution. Une caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas.La caution est engagée dans la limite du loyer et des charges dont est redevable le colocataire indiqué dans l'acte de cautionnement :pour la durée indiquée dans l'acte de cautionnementou jusqu'à l'expiration du préavis du colocataire si celui-ci donne congé au propriétaireAssurance du logementLes colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le contrat de location.À noterles colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.Aide au logement (APL, ALS, ALF)Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la MSA.Règles de vie en colocationPossibilité de rédiger un "pacte de colocation"Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.Ce document peut notamment contenir :la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (taxe d'habitation, redevance télévision, ...)un règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...)Possibilité d'ouvrir un compte bancaire jointLes colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple).Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple).Départ d'un colocataireChaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis (ou congé) au propriétaire pour sa partie privative. Il doit respecter des conditions de forme et de délai.Après avoir remis les clés au propriétaire, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie.La colocation se poursuit avec les colocataires restant et le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.Si le propriétaire donne congéLe propriétaire doit :adresser à chaque colocataire son congéet respecter des conditions de forme et de délaiCaution du locataire (ou colocataire) dans un logement privéLogementColocation et assurance habitationArgent - Impôts - ConsommationAgence départementale pour l'information sur le logement (Adil)adilAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 8-1ColocationLoi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7Assurance pour compte des colocataires : article 7gDécret du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataireDécret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principaleColocation, sous-location, cession de bail, locataire décédé, abandon domicileInstitut national de la consommation (INC)Colocation avec un contrat uniqueAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)Colocation avec plusieurs contratsAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)Je vis en colocation ou en concubinage, qui doit payer la taxe d'habitation ?Ministère chargé des financesForme du contrat de bail : logement videLegifranceForme du bail : logement meubléLegifranceAction logement : aide pour le jeune salarié à trouver un logement en colocationAction logementAnnée civileDu 1er janvier au 31 décembreCaution locativePersonne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives lorsque le locataire ne le fait pasAPLAide personnalisée au logementEPCIÉtablissement public de coopération intercommunaleCafCaisse d'allocations familialesMSAMutualité sociale agricoleUn colocataire doit-il payer les dettes après avoir donné son préavis ?Je pars de chez mes parentsJe déménage