Copropriété : intervention d'un administrateur provisoireDirection de l'information légale et administrativeLogementLorsque le syndicat de copropriétaires est confronté à de graves problèmes financiers ou qu'il ne parvient plus à assurer la conservation de l'immeuble, le juge désigne un administrateur provisoire. Celui-ci remplace le syndic pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.Direction de l'information légale et administrativeDirection de l'information légale et administrative (Première ministre)modified 2020-07-31Fiche pratiquetext/xmlF2643http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000020448379&cidTexte=JORFTEXT000000880200, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006471857&cidTexte=JORFTEXT000000880200, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006471863&cidTexte=JORFTEXT000000880200, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000028807697&cidTexte=JORFTEXT000000880200, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006471883&cidTexte=JORFTEXT000000880200, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006488948&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124195&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006488972&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000018846106&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006488988&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006488995&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006489004&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006489010&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006489018&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124198&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006489035&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006489044&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006489051&cidTexte=JORFTEXT000000305770, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031047421FrisPartOf N357France entièrehttps://www.service-public.fr/a-propos/mentions-legalesFiche pratiqueParticulierswww.service-public.frAccueil particuliersLogementCopropriété en difficultéCopropriété : intervention d'un administrateur provisoireLogementCopropriétéCopropriété en difficultéMesures préventives (retour à l'équilibre financier)Difficultés avérées (retour au fonctionnement normal de la copropriété)Graves difficultés (plan de sauvegarde)Difficultés irrémédiables (état de carence et expropriation)Lorsque le syndicat de copropriétaires est confronté à de graves problèmes financiers ou qu'il ne parvient plus à assurer la conservation de l'immeuble, le juge désigne un administrateur provisoire. Celui-ci remplace le syndic pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.Copropriétés concernéesLe recours à un administrateur provisoire est nécessaire si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de maintenir l'immeuble dans un bon état général.Recours à un administrateur provisoireSaisine du jugeL'une des personnes suivantes doit saisir le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire :Syndic de copropriété après consultation du conseil syndicalCopropriétaire représentant au moins 15 % des voix de la copropriétéProcureur de la RépubliqueMairePrésident de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitatPréfetMandataire ad hocDésignation d'un administrateur provisoireL'administrateur est désigné par le juge pour une durée d'au minimum 1 an. L’administrateur peut être :Administrateur judiciairePersonne possédant une expérience de 3 ans en gestion de copropriété ou dans le conseil des syndicats de copropriétaires et titulaire d'un diplôme juridique de niveau master 2Mandataire ad hoc qui s'est occupé de l'immeuble, sur décision motivée et après consultation du conseil syndicalAttentionl'administrateur provisoire doit être indépendant du syndic, du syndicat de copropriétaire et des créanciers (pas de lien financier, de conseil, de subordination et aucun intérêt dans le mandat confié).Missions de l'administrateur provisoireL'administrateur est chargé de prendre les mesures nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.Pour assurer sa mission, le tribunal lui confie tous les pouvoirs du syndic de copropriété et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical. Ses prises de décision nécessitent alors l'avis préalable du conseil syndical, sauf urgence.Le mandat du syndic cesse d'office et sans indemnité.Dès qu'il prend une décision concernant la copropriété, l'administrateur doit la mentionner sur le registre des procès-verbaux d'assemblée générale. Il doit également en informer chaque copropriétaire, avec si besoin l’appel de fonds correspondant, par l'un des moyens suivants :Lettre recommandée avec avis de réceptionRemise contre émargementCourrier électronique si le copropriétaire a accepté cette formeConséquences de sa désignationSuspension des créancesLa désignation de l'administrateur entraîne les conséquences suivantes :Suspension des créances antérieures (hors créances publiques ou sociales)Interruption des remboursements d'un emprunt collectifInterruption et interdiction des actions en justice visant à la condamnation du syndicat débiteur ou la résolution d'un contrat pour défaut de paiementArrêt et interdiction des procédures d'exécution ou de distribution (procédures de saisie)Suspension des majorations ou pénalités contractuelles (ainsi que les clauses de résolution contractuelle)Déclaration de créancesLes créanciers ont 3 mois pour déclarer leurs créances à partir de la désignation de l'administrateur.La déclaration de créance est faite auprès de l'administrateur par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit contenir les mentions suivantes :Identité du créancier et coordonnées de la personne qui le représenteMontant de la créance due au jour de l'ordonnance de désignation de l'administrateurTout élément susceptible de prouver la créanceMode de calcul des intérêtsNature de la garantie dont la créance est éventuellement assortieIndication de la juridiction saisie si la créance fait l'objet d'un litigeLes créances relatives à un contrat de travail n'ont pas à être déclarées (arriérés de salaire du gardien par exemple).L'administrateur établit la liste des créances et leur montant et la dépose au greffe du tribunal. Le greffier fait publier au Bodacc une insertion pour indiquer ce dépôt.Les créanciers ont 2 mois à partir de la publication de la liste pour en contester le contenu auprès du tribunal.Projet d'échéancier du règlement des dettesUn projet d'échéancier est notifié par lettre recommandée avec avis de réception aux créanciers qui ont 2 mois à partir de la notification pour faire part de leurs observations.Ce document comprend l'échéancier global et l'échéancier détaillé relatif au créancier concerné.Échéancier définitif du règlement des dettesL'administrateur dépose le plan d'apurement définitif (échéancier définitif du règlement des dettes) au greffe du tribunal pour qu'il soit homologué par le juge.Ce plan doit présenter les informations suivantes :État des dettes (déclarées et non recouvrables)Trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan (dont les dépenses nécessaires à la préservation de l'immeuble et éventuellement à la réduction des charges et au respect du plan)Échéancier des appels de fonds auprès des copropriétairesÉchéanciers détaillés par créancierCertains documents doivent être joints en annexe :Liste des travaux nécessaires au redressement financier de la copropriété et à la préservation de l'immeubleListe indicative des mesures de gestion et des procédures amiables ou contentieuses envisagéesObservations du conseil syndical et des créanciersÉtat détaillé des impayés des copropriétairesInventaire des biens susceptibles d'être vendusProjet de convention d'administration provisoire renforcée si elle existeLe plan d'apurement définitif remis au juge ne peut pas excéder 5 ans et doit être notifié à tous les créanciers, à chaque copropriétaire, et au conseil syndical.Cette notification doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception, par remise contre émargement ou par voie électronique si le copropriétaire a accepté cette forme.Rapport de fin de mission de l'administrateur provisoireL'administrateur rend compte de son travail dans un rapport transmis au tribunal, à sa demande, au moins 1 fois par an.Ce document doit indiquer toutes les mesures à adopter pour redresser la situation financière de la copropriété.Si les conclusions du rapport recommandent de soumettre certaines questions à l'assemblée générale des copropriétaires, elles doivent être inscrites à l'ordre du jour de cette assemblée.L'administrateur doit informer individuellement chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport.Cette information doit se faire par l'un des moyens suivants :Lettre recommandée avec avis de réceptionRemise contre émargementCourrier électronique si le copropriétaire a accepté cette formeCopropriété en graves difficultés : plan de sauvegardeLogementCopropriété en difficulté : état de carenceLogementLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1Intervention de l'administrateur provisoireLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-2Copie de l'ordonnanceLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-3Créances susceptibles d'être suspenduesLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-4Déclaration de créancesLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-5Plan d'apurement de dettesDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-1Compétence juridictionnelleDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-2Saisine du jugeDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-4Mesures d'instructionDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-5Durée et étendue de la mission de l'administrateur provisoireDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-6Transmission des documents de copropriétéDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-7Avis du conseil syndicalDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-8Registre des décisions d'AGDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-9Information des copropriétaires (décisions de l'administrateur provisoire)Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-10Aide d'un tiersDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-11Rapport de l'administrateur provisoireDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-12Information des copropriétaires (rapport de l'administrateur)Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-13Pré-rapportDécret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-14Questions inscrites à l'ordre du jourDécret n°2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficultéCopropriétés en difficulté : que faire ?Institut national de la consommation (INC)CréancierPersonne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestationCréanceDroit permettant à une personne d'exiger quelque chose d'une autre personne, en général le paiement d'une somme d'argent. Terme souvent utilisé pour désigner la somme due.BodaccBulletin officiel des annonces civiles et commercialesJ'achète un logement